房屋抵押

身份篇
一、国籍
借款人及配偶，其他产权人及配偶均必须为大陆户籍。 
二、年龄
借款人 20－65 周岁。
1.借款人年龄为 20－25 周岁，需增加符合担保人准入要求的任一父母进行担保，签署《最高额保证合同》
2.借款人年龄 55－65 周岁，需增加符合担保人准入要求的任一子女提供担保，签署《最高额保证合同》
3.借款人必须为产权人之一，借款人与其他共有人之间关系仅限夫妻、父母、子女。其他共有人（借款人配偶和共
有产权人及其配偶:18-65 周岁）
三、个人行为
不接受不识字、不会写字的借款人或配偶，不接受精神异常、聋哑盲等认知性身体功能障碍、残疾、小儿麻痹症、
侏儒症等非完全民事行为能力人，不接受借款人及其配偶有赌博、吸毒、走私、洗钱、非法集资、诈骗等不良行
为及违法行为，不接受涉嫌高利贷陪同签约等行为。
其他产权人及其配偶文盲或不识字，可接受经备案公证处的公证。 
四、征信
1.不接受当前有坏账或者严重逾期客户。
2.征信白户:年龄小于等于 30 周岁或大于 50 周岁无征信记录，客户不予准入，其他年龄段客户征信白户无限制予
以准入
南京银行不接受各种年龄段白户
3.征信报告查询记录最近 3 个月贷款审批和信用卡审批查询次数＜8 次
4.征信查询日期距离签约日期前 15 天以内，系统征信复用周期 15 天，五级分类为正常类，贷款类及信用卡类无当
前逾期（预审柔性审批：贷记卡逾期≤500 元，贷款逾期≤1000 元；）
五、职业
现役军人、公检法纪金融监管机构（中国人民银行，银保监会和证监会）律师，新闻媒体工作者及信贷同业（小
额贷款公司，典当行，汽车金融公司，融资租赁公司，担保公司，信托公司）等不准入
补充说明：
1、交警，消防员，城管，辅警类不属于拒绝范围
2、如已从相关不准入行业中离职，可接受准入，但公检法纪金融监管机构，律师，新闻媒体工作者需满足离职一
年以上准入，审核的方式包括但不限于离职证明等
3.借款人-其他产权人及配偶-担保人要求一致。

六、负面信息
针对所有产权人及其配偶,增加法院诉讼信息查询要求:
所有客户均需通过中国执行信息公开网 http://zxgk.court.gov.cn/,通过“综合查询被执行人”查询诉讼案件:
1.若查询单位或客户名下有终本案件信息或限制消费信息，拒绝；
2.若查询单位或客户名下有失信被执行人信息，且案件未履行，拒绝；
3.若查询单位或客户名下有被执行人信息:
3.1 查看实体立案时间,若立案时间在两年内，直接拒绝；
3.2 若立案时间在 2 年外,且无终本案件、失信被执行人信息和限制消费信息，正常处理；
4.若单位或客户名下有多种案件信息，从严处理；
5.拒绝原因:存在道德风险－其他－备注:法院网/工商网显示客户有法律纠纷且有未执行的欠款。

房产篇

一、房产类型、性质
1.准入:买售、拍卖、法院判决、无偿置换、拆迁安置、房改售房、离婚析产。
2.不准入：赠予、继承
3.特殊房产
A.拆迁安置房/房改房准入条件：
a 已上市交易过：准入，提供个人与个人的买卖合同（app 录商品房）
b 未上市交易过：准人，提供安置协议／购房合同（app 录拆迁安置房/房改房）
注:房改房成本价合同可以准入，标准价合同不准入。
B.经济适用房准入条件：
a.已上市交易过：若产调显示商品房，准入，提供个人与个人的买卖合同（app 录商品房），否则，不准入。
b.未上市交易过：具体分析
4.烟台莱山、开发支持一押二押，芝罘、高新、牟平、福山、莱州（区证不准入）仅支持一押

三、土地来源
1.接受土地性质（来源）为出让、转让、划拨。出让包括招标、拍卖（竞拍）、挂牌、协议；土地摘牌是一种拍卖
方式。“征用”属于划拨类型，其他类型不允许准入。

六、小区名称检验
1.检验顺序
房产证/不动产证＞购房合同＞产权查册（仅限抵押专员拉取的产调）＞土地证＞百度地图检验
2.百度地图检验方法：
A.进入百度地图网页版网址
B.地址栏中录入"抵押物地址，到路号不用具体到室号"，搜索
C.若无法显示小区名称，则录"无"；若只显示一个，则录入该小区名称；若显示多个，则录"无" D.查询标尺 20 米
E.以百度地图地址栏（左边清单）为主要判断依据：
情况 1：地址栏显示一个小区名称，点开该小区名称，右边大图显示的标签中地址与抵押物地址一致，则录入该小
区名称。
情况 2：地址栏中显示多个小区名称，点开标签后显示地址不一致，选择与抵押物地址一致的小区名称录入。
情况 3：地址栏显示多个小区名称，且点开标签后地址一致：若显示的多个小区为同一小区的不同期数，（例如凯
滨国际－A 区、凯滨国际－B 区），则录入总小区名称（凯滨国际）；若显示的多个小区名称为独立的不同小区，
则录入"无" 情况 4:地址栏未显示任一小区名称，录入"无" 七、楼层
1.检验顺序
房产证/不动产证（包括测绘图/分户图）＞产权查册＞购房合同

九、房产来源证明
1.法拍房:法律文书
2.拆迁安置房:拆迁安置协议
3.普通商品房:购房合同


六、二押&扩大二押&优质二押
1.二押客户支持所有地区
A.建成年代，2000 年之后直接准入，2000 年之前房产实地后准入。
B.二押客户额外提供夫妻双方征信（15 天之内），六个月有效流水。受理中心核查负债、偿还能力。
2..扩大二押：
额度：一般额额度=房产评估价*LTV－一押贷款余额/最高额额度=房产评估价*LTV－一押贷款金额
（一押借款主体仅支持借款人和配偶，支持银行按揭类、银行消费类、银行经营类贷款）
3.优质二押:
A.准入：评级 A～E，42 家目标银行，一押非按揭（经营贷，消费贷不限一般额和最高额），银行签约 3 个月内（一
押借款合同签约至普惠首次担保出额少于 90 天），一押借款主体放开（a.本笔借款人或配偶；b.抵押物产权人；c. 与本笔申请的借款人或其配偶共同经营同一家企业的自然人；d.本笔申请借款人或其配偶作为法定代表人的企业；
e.与本笔申请的借款人或其配偶共同经营同一家企业的自然人作为法定代表人的企业。）
B.额度：以银行评估价算全部 9 成（，特殊房产（拆迁安置/房改房）60%上限取
消。
【一般额：估价*90%-一押贷款余额】【最高额：估价*90%-一押贷款金额/一押授信金额】
最新出额逻辑为: 一般额 （我司房产价值*95%/抵押余额）
最高额 （一押银行估值*90%-一押授信金额）/（我司房产估值*LTV-一押授信金额）
C.审批简化：免婚姻状况及产权权属核查，仅需身份证、房产证、结婚证/离婚证+一押银行合同+经营性材料，免
实地，免公证（关注类不免）
注：显示循环、授信、最高额抵押字样类型一般为最高额抵押；一押贷款金额可参考“借款额度”；评估价值、本金
最高余额为一押银行估价。烟台房产抵押贷款公司
D.一押为最高额抵押但合同上没有授信字样的，按银行评估价的 7 成录入一押金额。